“没有什么能够阻挡”——许巍
1）限售
前两天在新浪上发了条微博，大意是明年会有大量抛售。主要说的是三四线及部分二线。
原因很简单，透支了。实际购买力没有那么强，结果却买出了一个高房价，撑不住的。
明后年二三四线房价下跌是大概率事件。
房价大涨之后，很多地方政府出台了一个政策，限售。
不允许你卖，看你怎么跌。
限售地图
你们真的以为限售会阻止房价下跌吗？
2）交易费用
限售的本质就是提高了交易费用。
交易费用简单说，就是获取一个东西的难易程度。
举个例子，很多年前，正规的房产中介还没有出现的时候。怎么买房子？怎么卖房子？
小城市卖房故事
贴小广告是个好办法，邻里街坊小地方比较适用。
但是北京上海这种城市，靠小广告卖房买房基本上是不靠谱的。
于是乎，房产中介出现了。
房产中介的出现是结果，因为大城市，所以有房产中介。小地方的中介，不是说没有，而是很难成气候。
越是小地方，越不需要中介。
比如说，一个乡镇上就三个小区，都是过去的村子拆迁过来的，小区居民互相认识。
谁家买房谁家卖房，知根知底。
但是大城市不一样，屌丝来到北京，往往是举目无亲，攒够了钱想要买房的时候，只能去找房产中介。
房产中介降低了交易费用。
如果有一天政府宣布，要撤销房产中介这个行业。那么北京的买房卖房交易成本会大大增加。
3）“ 小产权房 ”
今年北京的房价从317往后，跌了大概10～15%
因为XG，所以交易成本增加，房价下跌；
因为限贷，所以交易成本增加，房价下跌；
但是在北京，有一类房子的价格没有下跌，反而涨了。那就是 小产权房 。
这种房子不受政府的XG限贷政策影响，能够体现真实的供需情况。
我们知道这种房子是不能贷款的，只能两人商量好，签一个合同，全款交易。
这种交易某种程度上是不受法律保护的，风险偏高。一旦卖房人翻脸不认账，后面就会很麻烦。
这种“麻烦”是对应一定的价格的，是交易费用的一部分。
比如说一套小产权房成交价是100万，那么一定会有20万的风险费用在里面。也就是说，如果风险比较低的话，那么这套房子起码可以卖120万。
全款＋风险
综合来看的话，小产权房的交易费用是比较高的。
交易费用高不代表无法交易。
在北京，“小产权房”的价格大致是同地段商品房价格的1/2
这个价格是真实的市场反应。
类似“小产权房”这种政府不承认的交易，它的本质是什么呢？
是 限售 。
无法卖，就无法买。
4）真实的市场
货币如水，你设置一个障碍，它只是绕一下路而已。
限售真的能够阻止房价下跌吗？
可以，但那种属于表面文章。官方看上去房子没有交易，自然就不存在下跌。
这属于政治经济学的范畴。
但是实际上，我们前面讲得很清楚了，限售无非是增加了交易难度而已，想卖的人总能找到买家。
买卖之后的“合同价”，反应的是真实的市场。
不出意外，明年很多限售城市会有很多交易的房子都是几年后过户。
这两年小城市的房价实在是过分，回想2010年左右，北京的房子才多少钱。现在看看很多二线的房价，有点恍如隔世的感觉。
三四线很多地方的房价都涨到了1万＋
二线城市的吸引人才政策加上全国的去库存政策，导致了这一轮的房价大涨。但是，二线城市终归是二线，多数很难留住人。
三四线城市更是鸡肋。
简单说一下二三四线的操作，很多人根本赚不到钱。
小城市二手房市场不太吃香，多数人直接去售楼处了。
房价7K买入，第二天又开盘涨到7.2K，开心。
下个月，涨到8K。
又过了一个月，涨到了9K，哈哈哈开心死了。
好了，我们说现在房子可以卖掉了，再过俩月市场进入平稳期，开发商考虑房价下调了。
但是，房子卖得出么？
两年后交房，n年后下本。
真正赚钱的，是上一个上涨周期被套进来的那批人。（或者直接短入二手房的）
很明显，你被套住了。
算了不说了，说多了都是泪，说多了又要被本地人喷。
5）结语
中国的楼市周期性很明显，每当地方的库存过多之后，政府肯定要出手给地方去库存。
这时房价肯定会有一次上涨。
这种上涨的背后，是政府改变了人们的短期预期。
以为国家真的开始重视小城市，未来也会很美好。
但很快，大家又发现，小地方的生存处境一般，跟大城市比起来相差实在是太大，于是又纷纷跑回了大城市。毕竟，城市价值是很实在的东西。
小城市的楼市就会因此陷入低迷，想卖卖不掉。这种低迷期往往是两三年甚至三四年的时间。
随着城市化的不断深入，人口先进入大城市再由大城市向中型城市外溢的趋势不会变。
小城市特别是县城，成为中老年人的过渡，长远看没有任何希望。
各地楼市纷纷出台的限售政策，其实目的很明显，就是看到了房价上涨太多，担心有大跌的情况出现。但我们分析过了，真正的下跌是拦不住的，想要抛售房产的人会想办法把自己的房子卖出去，没有正常交易就走私下交易，无非是增加了一部分交易费用而已。
可楼市的淡季，谁愿意买房呢？